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房产律师 (女)
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2011-09-13
 
只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2011-09-18 22:42:04


各位坛友:

       大家好,我是山东鹏华律师事务所律师刘晓丽。
    因为工作的原因,我对房地产法律、法规非常的熟悉,如果大家日常生活中有关于房产方面法律知识不是很了解,可以在这里留言,我将会为您解答,或者电话咨询也是可以的!

[此帖被房产律师在2012-06-19 12:31重新编辑]

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威海小孟 (男)
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2010-09-19

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八爪团:打卡百分百
只看该作者 沙发  发表于: 2011-09-19 09:27:07
娰娷嬌陽 (女)
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2008-07-20
只看该作者 板凳  发表于: 2011-09-20 08:20:23
  麻烦问下,我是首次买房,二手房,要价35万,我首付应该是多少?公积金贷款能多少? 办理流程是怎么样的?请帮忙回答,谢谢
轮回六道 (男)
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2010-05-13
只看该作者 地板  发表于: 2011-09-20 19:38:17
你好 贷款买的房子应该怎么卖呢。买的商业用房。
snowmud (女)
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2004-11-08
只看该作者 4楼 发表于: 2011-09-20 20:35:19
提议很好.此帖要顶起来!
sxqzlq (男)
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2011-08-08
只看该作者 5楼 发表于: 2011-09-21 10:59:06
你好,我想咨询一下,刚收房一周,准备装修时发现严重漏雨,房证已办,该怎么办,房子还能退吗?困惑中,谢谢!
房产律师 (女) [楼主]
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2011-09-13
只看该作者 6楼 发表于: 2011-09-21 11:16:36
刘晓丽 律师
答:按揭购房后再转让,在实践操作中有几个问题需要注意,而且需办理相应的手续。
  一、按揭所购房产是否办理抵押登记?根据《担保法》的有关规定,不动产抵押必须办理抵押登记,而购房人一般购买的都是期房,在办理购房和按揭时,尚未取得房产证,无法办理抵押登记,因此目前个人购房贷款一般都采取“阶段性担保加抵押贷款”的形式,即在抵押的房产办理抵押登记前,由开发商为贷款人(购房人)提供担保,待抵押登记办理完毕后,开发商担保终止,购房人以所购房产作为抵押物。
  具体到转让方的问题,如果房产抵押尚未办理,转让方则首先要与开发商(担保人)进行协商,由开发商为受让方提供新的担保,同时要与贷款银行协商,否则开发商将免除担保责任,而贷款银行也会因此而拒绝提前终止贷款合同,除非转让方先行偿还全部贷款。
  二、手续是繁是简?受让方的受让价格和付款方式决定了手续的繁简程度。如果所购房产已经办理了抵押登记,转让方则无需与开发商协商,但必须取得贷款银行的同意,并且要告知受让人该房产已经抵押,否则转让行为无效。
  从贷款银行来说,同意转让方转让该房产的前提是,转让方要提前终止贷款合同,收回全部贷款和相应利息。首先,根据《担保法》规定,如果转让抵押物的价款明显低于其价值的,抵押权人(贷款银行)可以要求抵押人(购房人)提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押物,即如果转让方转让该房产的价格低于原房产价值,而转让方又不能先行偿还全部贷款或向银行提供相应担保的,那么贷款银行将不会同意该房产的转让。
  其次,受让方的支付方式也很重要,如果受让方同意一次性支付转让方转让价款,则转让方可以用此转让款先行偿还银行的贷款和利息,在解除抵押登记后,再与受让方办理转让手续。如果受让方也要以按揭形式受让该房产,那么贷款银行首先要审查受让方的资格,如果受让方符合银行的贷款条件,贷款银行才会先终止与转让方的贷款合同,与转让方结清此前的贷款本息,同时就剩余尚未偿清的贷款,与受让方签订新的贷款合同。
  此后,在买卖双方办理完房产转让手续后,还要到房地产主管部门办理抵押登记的变更手续。在实际操作中,由于上述操作程序比较复杂,并不是所有的商业银行都会同意这种转让,一些商业银行会将此作为二手房买卖贷款处理。因此,转让方最简化的办法是,先行偿清全部贷款本息,解除抵押登记,再与受让方办理转让手续,因为此时则完全是转让方和受让方两个人之间的事了。

[本帖已被作者于2011年9月21日16时3分12秒编辑过]
房产律师 (女) [楼主]
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2011-09-13
只看该作者 7楼 发表于: 2011-09-21 11:30:02
以下引用[娰娷嬌陽]在2011.09.20 08:20:23发表的内容:  麻烦问下,我是首次买房,二手房,要价35万,我首付应该是多少?公积金贷款能多少? 办理流程是怎么样的?请帮忙回答,谢谢

 
第一套房首付:105000,贷款:245000元;贷款可贷你公积金钱数的20倍。
房产律师 (女) [楼主]
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只看该作者 8楼 发表于: 2011-09-21 12:53:25
以下引用[sxqzlq]在2011.09.21 10:59:06发表的内容:你好,我想咨询一下,刚收房一周,准备装修时发现严重漏雨,房证已办,该怎么办,房子还能退吗?困惑中,谢谢!

 
律师 回复:
 
在以下两种情行下,业主可以向开发商主张退房:
       1、房屋建筑地基基础工程和主体结构工程存在质量问题,具体需要专业鉴定机构进行鉴定;
       2、房屋存在质量问题,严重影响正常居住,具体什么程度属于严重影响正常居住,属于法院自由裁量的范围。
       如果房屋不存在以上两种情形,业主可以向开发商主张保修及损害赔偿的权利。
 
 

[本帖已被作者于2011年9月21日16时3分53秒编辑过]
笨笨琦 (男)
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只看该作者 9楼 发表于: 2011-09-21 19:47:03
问一下 外地人在威海买房的政策是在怎样的?
首付多少呢?
gao昌1983 (女)
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2008-03-14
只看该作者 10楼 发表于: 2011-09-21 20:22:18
我也想买房老公看好了一处期房 不知道买期房应该注意哪些问题 还有就是外地户口的贷款问题
博士后
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只看该作者 11楼 发表于: 2011-09-22 09:12:16
律师你好,

我的朋友 房子是她对象买的 装修是她家装的 家具大部分也是她买的 房款当时她对象也借了些钱 现在都还了 房证是她对象的名

问下现在这种情况 如果他们离婚女方能有什么 毕竟装修的东西带不走
红色雀巢 (男)
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2008-05-27
只看该作者 12楼 发表于: 2011-09-22 09:47:32
你好 刘律师
我们小区交房的时候 开发商向我们收取了合同里没有明文规定的暖气流量表 燃气设施&燃气报警器等相关的配套设施费 合计有5000多元!
且合同里有规定 如果业主和开发商有纠纷 只能通过仲裁委员会来裁定!
请问 刘律师 仲裁委可靠吗 我们有多大机会胜诉?
谢谢!
greenskylt (女)
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只看该作者 13楼 发表于: 2011-09-22 10:16:23
关于房子的事我现在烦的头疼,好多人告诉我关于 新婚姻法的事情,我想问问大家,就是房产证写的我男朋友名字,结婚后能马上加上我的名字吗?有没有限定日期?需要带哪些证件,具体的流程应该是什么?
还有我听说即使房产证加上我的名字,但是,房屋的支配人有产权证来决定,也就是,将来如果有什么事,要依照产权证上的人来决定,是这样的吗?房产证和产权证有什么区别?如果是这样的话,产权证又如何加名呢?
希望能解除我的疑惑~~~~
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2010-03-31
只看该作者 14楼 发表于: 2011-09-22 10:48:58
以下引用[笨笨琦]在2011.09.21 19:47:03发表的内容:问一下 外地人在威海买房的政策是在怎样的?首付多少呢?

听说外地人在威海买房首付三成,不过现在好多银行外地人都不给办 ,如果你是省内人的话,农行和中行还得走担保 。
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2010-03-31
只看该作者 15楼 发表于: 2011-09-22 10:52:38
以下引用[gao昌1983]在2011.09.21 20:22:18发表的内容:我也想买房老公看好了一处期房 不知道买期房应该注意哪些问题 还有就是外地户口的贷款问题

 
我来试着答一下
第一个问题:
 1、经常了解工程进度
    在购买期房时,从签订正式合同到交清合同款,办理结算会有一段较长的时间,这段期间,购房者应经常与卖房者联系,了解所购房屋的建设进度,防止意外事件的发生。如果卖房者不能按时交房,购房者应按照合同规定索赔。期房竣工后,其实际测量面积与合同上销售的面积会有一定的差异,购房者在办理结算时,应根据预售合同的条款,维护自己的权益。如实际面积减少了,可要求卖方按合同给予补偿,或者解除合同并要求卖方赔偿相应的经济损失。
    2、风险与收益分析
    购买预售商品房是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买预售房的好处主要有两点:一是购买越早开售的房屋,其售价越低;二是越早购买,对楼内的户型才有更大的选择余地。
    3、购买预售商品房的风险主要有三方面:
    ①房屋延期交付使用。
    ②房屋内在品质变换的风险。
    ③房屋权属证件无法按期得到的风险,由此可能导致购房人蒙受产权再转换无法实现或抵押融资受阻的风险。
 
第二个问题:
刚才已经答过了,听说外地人在威海买房首付三成,不过现在好多银行外地人都不给办 ,如果你是省内人的话,农行和中行还得走担保 。
 
房产律师 (女) [楼主]
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2011-09-13
只看该作者 16楼 发表于: 2011-09-22 13:09:16
[quote]以下引用[gao昌1983]在2011.09.21 20:22:18发表的内容:我也想买房老公看好了一处期房 不知道买期房应该注意哪些问题 还有就是外地户口的贷款问题

 
本网站特邀律师 刘晓丽 律师 回复:
 
1、期房风险问题:
 
房屋买卖中出现问题最多的就是期房买卖。期房较现房而言,存在的风险较大。购买期房应当注意的问题很多,并且各种情况也各不相同,无法一一列举,具体来说,期房的买卖主要存在以下几方面问题:
第一,逾期交房。开发商逾期交房是期房购买者最常遇到的问题之一。开发商不能按期交房大都因为资金不足,致使工程拖延。为了避免此类问题的发生,购房者在签订合同之前一定要清楚开发商的底细,譬如其资金实力,其正在经营的项目在市场上的反映以及其大体的经营状况等。另外,在签订合同时一定要将交房的具体日期约定清楚,以及不能按时交房时开发商所应该承担的违约责任,这样才能做到有备无患。
第二,房屋质量出现问题。房屋的质量问题也是极易出现的,购房者如果做好前期的准备工作,损失也是可以避免的。在选择楼盘时,就应打听一下开发商以前做过哪些项目,项目的口碑如何等,做到防患于未然。在签订合同时对质量条款约定要尽量明确,尤其对具体出现哪些问题可以要求退房等。
第三,交房时发现房屋面积和格局与原规划不符。这个问题只能在交房后才可以发现,所以购房者对此类问题的发生只能在合同中约定,以减少自己的损失。法律对此所作的具体规定主要为,在订立合同时,可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定的内容进行约定。
第四,交房时发现与预售的广告宣传不符。房地产开发商为了促销,不论是预售还是销售都需要利用各种媒体做大量的广告宣传,其中不乏一些虚假广告,而购房者往往会被这种令人眼花缭乱的广告所迷惑,从而签订房屋买卖合同,交付房款或定金,等见到真正的楼房会大失所望,发现其与广告宣传完全不符。这种受骗上当的经历在期房的购买中发生的几率非常大。发生此类情况,购房者在维权时也困难重重,因为这涉及到了广告公司、房屋销售商、开发商三方,在要负法律责任时三方就会互相推诿。我们认为,解决这一问题的办法主要包括:(1)在合同约定时就将广告中的内容写进合同;(2)如果发生上述问题,可以直接找开发商要其承担责任,因为其是订立买卖合同的一方。

   
除了上述问题,在期房买卖中您还会遇到各种各样的问题,所以最关键的就是要重视合同。在您利益受损的时候,有权依据合同约定,要求开发商支付违约金并赔偿损失。具体签订合同也可以请律师为您把关。
 
2、关于外地户口问题:现在本地户口和外地户口买房方面差别不大,一套房是三成首付,二套房六成首付,银行在贷款方面政策不同,具体要看房地产公司贷款银行在哪家?

[本帖已被作者于2011年9月23日9时19分0秒编辑过]
房产律师 (女) [楼主]
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2011-09-13
只看该作者 17楼 发表于: 2011-09-22 13:43:00
以下引用[红色雀巢]在2011.09.22 09:47:32发恩表的内容:你好 刘律师我们小区交房的时候 开发商向我们收取了合同里没有明文规定的暖气流量表 燃气设施&燃气报警器等相关的配套设施费 合计有5000多元!且合同里有规定 如果业主和开发商有纠纷 只能通过仲裁委员会来裁定!请问 刘律师 仲裁委可靠吗 我们有多大机会胜诉?谢谢!

 
本网站特约律师 刘晓丽 律师 回复:
 
 
1、以上问题,现行法律法规并无明文规定,属于双方约定范畴。
2、该笔费用由谁承担,需要根据您与开发商签订的商品房销售合同的约定来确定该笔费用如何承担!
3、建议携带合同等相关材料当面咨询!
4、合同可以约定由仲裁委员会解决纠纷,仲裁委员会解决纠纷的特点是:时间短,效率高。
 
如有需要,社区内短信联系。
 

本帖已被小爱爱家于2011年9月22日16时27分27秒编辑过
房产律师 (女) [楼主]
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2011-09-13
只看该作者 18楼 发表于: 2011-09-22 13:55:41
以下引用[开心安康鱼]在2011.09.22 09:12:16发表的内容:律师你好,我的朋友 房子是她对象买的 装修是她家装的 家具大部分也是她买的 房款当时她对象也借了些钱 现在都还了 房证是她对象的名 问下现在这种情况 如果他们离婚女方能有什么 毕竟装修的东西带不走

 
本网站特邀律师 刘晓丽 律师 回复:
 
根据现行婚姻法规定:婚前个人财产归个人所有。
 
根据您以上所述情况无法确定,你朋友的财产是否属于婚前财产。
房产律师 (女) [楼主]
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2011-09-13
只看该作者 19楼 发表于: 2011-09-22 14:06:22
以下引用[greenskylt]在2011.09.22 10:16:23发表的内容:关于房子的事我现在烦的头疼,好多人告诉我关于 新婚姻法的事情,我想问问大家,就是房产证写的我男朋友名字,结婚后能马上加上我的名字吗?有没有限定日期?需要带哪些证件,具体的流程应该是什么?还有我听说即使房产证加上我的名字,但是,房屋的支配人有产权证来决定,也就是,将来如果有什么事,要依照产权证上的人来决定,是这样的吗?房产证和产权证有什么区别?如果是这样的话,产权证又如何加名呢?希望能解除我的疑惑~~~~

 
本网站特约律师 刘晓丽 律师 回复:
 
1、婚前财产归个人所有,房屋所有人可以自由的处分。
2、根据以上叙述,男方同意的情况下,房产证上可以加上你的名字,将婚前一方财产变为婚后共同财产。
3、无期限限定,具体流程按照房管局关于过户的相关程序。
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